加拿大要解除“外国买家禁令”？2027年到期重审，楼市风向要变了！
实施了将近四年的加拿大外国买家禁令，近期在政策层面释放出了全新的重审信号。
随着现行禁令即将迎来看得见的法定到期日，关于这项政策是否应当延续的讨论，正从学术界快速蔓延至政府决策层。
对于广大海外投资者以及计划办理加拿大身份的家庭而言，这场潜在的政策转向不仅关乎购房资质的放开，更预示着未来加拿大资产配置格局的新变化。
实施近四年，禁令迎来倒计时
加拿大针对非本地居民的购房限制，始于2023年1月1日正式生效的法案。
根据当时颁布的法规，非加拿大公民和非永久居民原则上被禁止在加拿大境内主要都市圈购买住宅物业，仅对少数符合特定条件的临时居民留出了豁免空间。
这项政策出台的初衷，是为了应对当时过热的房地产市场，试图通过限制外部需求来缓解本地居民的住房购买压力。
原本这项禁令计划仅实施两年，但在2024年2月，联邦政府宣布将禁令再次延长两年，把最终到期日推迟到了2027年1月1日。
随着时间推移，距离这一法定到期日已经越来越近，政策何去何从成为了市场关注的焦点所在。
经济学家：过度限制未必利于楼市
在政策评估的关键节点，加拿大金融界与学术界率先发出了不一样的声音。
加拿大帝国商业银行副首席经济学家本杰明·塔尔公开呼吁，这项禁令在2027年到期后不应该再继续延长。
他提出的核心依据在于，海外资金在加拿大整个房地产市场中的占比其实相当有限，过去大约仅占整体交易量的5%到6%，根本谈不上是引发房价上涨的核心因素。
与其一味把海外资金关在门外，倒不如重新审视这些资金对于当地楼市建设的正面拉动作用。
如今加拿大房地产市场面临的最棘手问题，其实是住房供应严重不足，大量新房项目因为缺乏足够的启动资金而陷入停滞。
开发商在筹建新房和预售楼盘时，往往高度依赖前期资金的注入来满足银行的贷款开工条件。
如果继续对海外买家进行无差别的限制，反而会削弱新房项目的融资能力，间接阻碍了住房供应量的增加。
或考虑参考澳大利亚模式
除了经济学家的呼吁，加拿大政府自身也早已启动了对这项禁令的重新审查。
联邦住房部长格雷戈尔·罗伯逊在谈及政策重审方向时透露，政府正在评估海外资本在住房市场中应当扮演何种角色，并把澳大利亚的成熟经验作为重要参考。
澳大利亚在处理外国买家购房问题时，并没有采取一刀切的做法，而是对存量二手房和新建住宅做出了明确划分。
在澳大利亚的规则体系下，外国买家购买现有的二手住宅受到极其严格的限制，但对于新建住宅和预售项目，则允许海外资金合理参与。
这种做法背后的商业逻辑非常清晰，购买一套市场上已经存在的二手房，并不会为当地增加任何新的住房供给。
但如果海外资金流入预售新房或者住宅开发项目，就能直接帮助开发商筹集建房资金，最终变成市场上实实在在的新增房源。
因此，加拿大接下来大概率不会在全面禁止或全面放开之间简单二选一，而是极有可能借鉴这种分级管理思路，在继续限制二手房的同时，对一手新房做出适度松绑。
从踩刹车到求增长，环境发生转变
回看2023年禁令刚出台时，加拿大正经历着疫情后的人口快速增长，大量国际学生和临时工作签证持有者涌入，导致租金与房价一路飙升。
当时给楼市踩刹车，是政府为了回应社会关切而采取的紧急应对措施。时过境迁，如今加拿大的宏观环境已经发生了根本性的逆转。
随着过去两年移民与签证政策的持续收紧，加拿大的人口增长率已经降到了低位水平。在持续的高利率环境影响下，全国房屋均价较先前的历史高点也已经回落了大约20%。
市场的主要矛盾已经不再是需求过快增长，而是如何在吸引全球投资的同时，把本地的住房供应量真正建出来。
加拿大政府目前正在大力推动吸引全球资本的战略，一边希望招揽海外资金促进本土建设，另一边又在住宅领域限制资金进入，这种政策矛盾显然需要做出调整。
海外买家与投资者如何应对
虽然重审信号已经非常明确，但在官方正式宣布新规则之前，现行的外国买家禁令依然在法律层面保持有效。
对有志于进行加拿大资产配置或身份规划的家庭来说，理性看待政策过渡期至关重要。
一旦未来的政策对新房或特定类型的物业放开，拥有合法身份或处于合规申请流程中的家庭，将能够优先享受到政策松绑带来的第一波红利。
面对加拿大买家禁令的重新审查以及未来潜在的政策放宽，找到一家懂政策、懂法务、具备全球视野的专业机构，是确保决策万无一失的关键。
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