巴拿马第17号法令生效：房产投资门槛拆分，如何选择合规移民路径？

巴拿马长期以来一直是全球高净值人群进行海外资产配置和身份规划的重要目的地，“投资者永久居留计划”因审批高效、可一步到位获得永久居留身份而受到广泛关注。

近期，巴拿马政府对这一政策进行了重大调整。2026年9月8日，巴拿马总统及公共安全部长签署了第17号行政法令，该法令于9月16日在《官方公报》刊登后正式生效。

新法令全面取代了2020年第722号旧法令，对房产投资门槛、房产资质界定、资产评估方式、期房交易保障及资金来源审核等多个环节进行了系统性重构。

为了帮助大家清晰了解政策变化，避免在申请过程中走弯路，本文将对第17号法令的核心条款进行梳理与解读。

门槛拆分：一手房与二手房

本次新政最显著的变化，是对房产投资的门槛进行了分级拆分，不再实行统一的标准：

新建房产（一手房/期房）：继续维持原有的优惠门槛，最低投资额为30万美元；

转售房产（二手房）：投资门槛大幅提升，最低投资额调整为50万美元。

同一项居留计划，因购买房产的属性不同，投资门槛相差了20万美元。

巴拿马官方在法令序言中明确说明了调整的原因：

外资注入新建房产领域，能够直接带动本土建筑业发展、激活上下游产业链并创造新增就业岗位，对国家整体经济具有长远的拉动作用；

而存量二手房交易主要是资金在私人之间的流动，对本土实体经济的直接拉动作用有限。

因此，巴拿马政府希望通过差异化的门槛，引导外资进入新建开发领域，在吸引投资的同时保障本国住房市场的稳定。

资质界定：如何区分新房与二手房

由于一手房和二手房的门槛差距较大，如何准确认定房产属性，成为了每位投资者最关心的焦点。新法令给出了明确的定义：

只要房产此前曾出售、出租或转让给无关联的第三方，或者已经有人实际入住，在法律上统统归类为二手房，一律执行50万美元的投资标准。

对于房产分拆、改良升级、信托出资、企业合并重组以及继承所得等情况，不被认定为转售交易。这些房产在面向首次买家出售时，依然可以享受30万美元的一手房优惠门槛。

监管机构明确保留对交易过程的审查权。任何通过虚假交易、模拟转手等方式刻意规避最低投资金额的行为，都将被追究责任，相关申请也面临被取消的风险。

估值核查：严格按照实际净值计算

在过去的房产投资中，部分市场交易存在估值偏离实际价值的情况。为此，新政引入了更严谨的估值监管机制：

取低原则：有效投资金额将严格按照“实际买卖合同价格”与“官方或第三方专业评估价值”两者中的较低者进行核算。

扣除债务与负债：在核算投资额时，必须扣除该房产上挂钩的所有抵押贷款、留置权及债务。扣除债务后的房产净资产，必须实打实满足30万美元或50万美元的最低门槛。

第三方评估机制：巴拿马国家土地管理局保留地籍数据认证权。如果工商与工业部（MICI）对房产的市场价值存疑，有权要求由官方认证的独立第三方评估师出具评估报告。评估报告需在6个月内出具，评估费用由申请人承担。

期房条款：保留低门槛与资金保障

购买期房的投资者依然可以享受30万美元的最低投资门槛。同时，为了降低期房交付风险，新法令对开发商的履约行为和资金监管提出了更高的要求：

投资者签署购房承诺合同后，投资款需注入巴拿马本土持牌银行或信托公司。

若向开发商支付全款，开发商必须提供由本地金融机构开具的见票即付银行保函或信用证，保函需持续有效直至产权完成登记。

如果开发商未能按期完成建设或产权登记，投资者可以凭银行保函申请理赔，收回投资资金。

同时，因开发商违约导致交易中断的，投资者可以在合同到期次日起的180个工作日内，选择新的期房项目重新签署合同，以延续居留申请。

需要注意的是，仅凭期房销售承诺合同维持的居留许可，累计最长不得超过3年。

如果在3年内未完成竣工并办理产权过户，相关居留许可将被取消。因此，在选择期房时，必须审慎考察开发商的履约能力与建设进度。

明确自有资金与审批时限

在资金审核和行政审批流程方面，新法令也作出了标准化规定：

资金来源：投资资金必须为申请人或家庭的合法自有资金，明确拒绝捐赠、赠与或第三方无偿转让的资金。对于跨境转账及境内合规留存的境外资金，只要轨迹清晰，均可正常使用。

刚性审批时限：MICI在收到投资申请后，需在15个工作日内出具认证文件；若需补充材料，申请人需在15个工作日内补齐。认证文件有效期为3个月。移民局在收到完整档案后，审批出结果的时效同样受到30个工作日的约束。

另外，除了房产投资路径外，新政也保留了50万美元的证券投资渠道。

投资者可以通过持牌机构持有巴拿马主权债券、本土注册基金、股票或房地产信托等产品，持有期满5年即可满足移民要求。

如何顺应新政做好规划

巴拿马第17号行政法令的实施，标志着巴拿马投资居留政策进入了规范化管理阶段。政策在提高审查标准的同时，也让合规申请者的权益得到了更好的保障。

对于正在考虑或计划办理巴拿马身份的家庭，建议从以下几个维度做好准备：

• • 准确核实房产资质：在决定购房前，务必查验房产的地籍记录与产权状态，确保其符合“一手房”标准，避免因资质认定争议增加投资成本。
• • 规范梳理资金路径：严格按照官方要求准备资金来源证明，确保跨境汇款轨迹清晰完整，符合自有资金的审核规定。
• • 注重项目合规风险：如选择期房，应重点关注开发商能否出具符合法定要求的银行保函，并评估项目在3年内顺利交房的可行性。

海外身份规划涉及复杂的法律条文、资产配置与审批流程，选择专业、严谨的机构协助，能够大幅提升申请效率并规避潜在风险。

聚泓盈团队在美洲投资居留领有长期的实践经验，致力于为客户提供清晰、透明的身份规划方案。

如果您想了解更多有关巴拿马投资居留的申请细节，或是想评估适合自己的移民路径，欢迎私信、留言或扫描文末二维码随时与我们联系~

最后，感谢您的阅读与关注，我们将持续分享更多干货内容，为您提供及时、准确的信息与专业支持，助您移民之路行稳致远。